Kantor Jasa Konsultan Pajak Darta Consulting – Kewajiban lain yang juga menjadi tanggung jawab bagi setiap Wajib Pajak adalah membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Namun, masih banyak Wajib Pajak yang belum mengetahui cara menghitung Pajak Bumi dan Bangunan.

Pajak Bumi dan Bangunan adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terhutang ditentukan oleh keadaan obyek, yaitu bumi atau bangunan. Keadaan subyek tidak ikut menentukan besarnya pajak.

PBB dikenakan terhadap obyek pajak berupa tanah atau bangunan yang didasarkan pada azas kenikmatan dan manfaat, dan dibayar setiap tahun. PBB pengenaannya didasarkan pada Undang Undang No 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang Undang No 12 Tahun 1994.

Namun, dalam perkembangannya PBB sektor pedesaan dan perkotaan menjadi pajak daerah yang diatur dalam Undang Undang No 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) Pasal 77 hingga Pasal 84 mulai tahun 2010.

Baca juga: Siapa yang Harus Menggunakan Jasa Konsultan Pajak?

 

Obyek Pajak Bumi dan Bangunan

 

Obyek PBB adalah bumi atau bangunan, dimana pengertian bumi atau bangunan adalah sebagai berikut:

  • Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan pedalaman, serta laut wilayah Indonesia dan tubuh bumi yang ada di bawahnya.
  • Bangunan adalah kontruksi teknik yang ditanam atau diletakkan secara tetap pada tanah atau perairan.

Tidak semua obyek bumi dan bangunan akan dikenakan PBB, ada juga obyek yang dikecualikan dari pengenaan PBB jika:

  • Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan.
  • Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu. Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.
  • Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan azas perlakuan timbal balik.
  • Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Baca juga: Tips Cara Memilih Jasa Konsultan Pajak Terpercaya

 

Subyek Pajak Bumi dan Bangunan

 

Subyek PBB adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi atau memperoleh manfaat atas bumi atau memiliki, menguasai atau memperoleh manfaat atas bangunan.

Jika terjadi sutatu kejadian dimana satu obyek pajak dimiliki/dikuasai oleh beberapa subyek pajak atau satu obyek pajak belum diketahui dengan jelas siapakah wajib pajaknya, maka hal pertama yang perlu dilakukan adalah melihat perjanjian (agreement) antara para pihak yang berkepentingan terhadap obyek pajak tersebut.

Dalam perjanjian tersebut salah satu pasal biasanya membahas siapa yang akan melakukan kewajiban pembayaran pajak, termasuk Pajak Bumi dan Bangunan. Jika dalam perjanjian tidak disebutkan atau memang terjadi lebih dari satu yang memanfaatkan obyek pajak sehingga belum diketahui siapa yang menjadi wajib pajak, maka Direktorat Jenderal Pajak dapat menetapkan subyek pajaknya (UU No 12 Tahun 1994 Pasal 4 ayat 3).

 

Pendekatan Penilaian Obyek Pajak Bumi dan Bangunan

 

1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

  • Pendekatan Data Pasar adalah suatu metode perhitungan NJOP dengan cara membandingkan antara obyek pajak yang sejenis dengan obyek lain yang telah diketahui harga pasarnya.
  • Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat juga digunakan untuk menentukan NJOP bangunan.

2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

  • Pendekatan Biaya adalah suatu metode perhitungan NJOP dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutannya.
  • Umumnya, pendekatan biaya digunakan untuk menentukan NJOP bangunan.

3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

  • Pendekatan Pendapatan adalah suatu metode perhitungan NJOP dengan cara mengkapitalisasikan pendapatan satu tahun dari obyek pajak yang bersangkutan.
  • Biasanya, pendekatan pendapatan diterapkan untuk obyek pajak yang dibangun untuk menghasilkan pendapatan, seperti hotel, gedung perkantoran yang disewakan, dan sebagainya.
  • Pendekatan ini juga digunakan sebagai alat penguji terhadap nilai yang dihasilkan pendekatan lainnya.

Baca juga: Jasa Konsultan Pajak Darta Consulting, Cara Mudah Urus Pajak Anda

Cara Penilaian Obyek Pajak Bumi dan Bangunan

 

1. Penilaian Massal (Mass Appraisal)

  • NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT).
  • NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).
  • Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan komputer (Computer Assisted Valuation/CAV).

2. Penilaian Individual (Individual Appraisal)

  • Obyek pajak bumi yang nilainya di atas Rp 3.200.000 meter persegi.
  • Obyek pajak bangunan yang nilainya di atas Rp 1.366.000 meter persegi.
  • Obyek pajak yang nilai jualnya Rp 500.000.000 atau lebih.
  • Obyek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, lapangan golf, obyek rekreasi, usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

 

Faktor Penghitungan Pajak PBB Terhutang

 

Dalam menghitung Pajak PBB terhutang, berikut ini beberapa faktor yang mempengaruhi dalam perhitungannya.

1. Tarif Pajak

Tarif PBB mempunyai tarif tunggal (single tariff) sebesar 0,5% yang berlaku sejak Undang Undang PBB Tahun 1985 hingga sekarang.

2. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)

  • NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Jika tidak terdapat transaksi secara wajar, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP Pengganti.
  • NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya.

3. Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

NJKP adalah nilai jual yang digunakan sebagai dasar perhitungan pajak, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya.

Besarnya persentase NJKP:

  • Obyek pajak perkebunan, kehutanan, dan pertambangan adalah 40%
  • Obyek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):

a) Apabila NJOP-nya ≥ Rp 1.000.000.000 adalah 40%

b) Apabila NJOP-nya < Rp 1.000.000.000 adalah 20%

4. Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

  • Di dalam pengenaan PBB terdapat suatu batas nilai yang tidak dikenakan pajak yang disebut Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).
  • Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah kabupaten/kota, ditetapkan oleh Kepala Kanwil Ditjen Pajak atas nama Menteri Keuangan berdasarkan pendapat pemda setempat.
  • Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No: 201/KMK.04/2000 tanggal 6 Juni Tahun 2000, ditetapkan batas NJOPTKP maksimum sebesar Rp 12.000.000 (dua belas juta rupiah) per Wajib Pajak dan ditetapkan secara regional.

 

Cara Menghitung Pajak PBB Terhutang

 

Berikut ini cara menghitung Pajak Bumi dan Bangunan terhutang dengan NJKP di atas Rp 1 miliar.

 

Obyek Rumah

 

Luas Bumi 1.000 m2 dengan nilai jual Rp 840.000/m2. (Nilai jual tanah tersebut termasuk kelas A-17 dengan nilai jual Rp 802.000/m2).

Luas Bangunan 400 m2 dengan nilai jual Rp 1.000.000/m2. (Nilai jual bangunan tersebut termasuk kelas A-2 dengan nilai jual Rp 968.000/m2)

 

Penghitungan PBB-nya

 

Jumlah NJOP Bumi 1.000 x Rp 802.000 = Rp 802.000.000

Jumlah NJOP Bangunan 400 x Rp 968.000 = Rp 387.200.000

NJOP sebagai dasar pengenaan = Rp 1.189.200.000

NJOPTKP = Rp 12.000.000

NJOP untuk perhitungan PBB = Rp 1.177.200.000 (NJOP – NJOPTKP)

NJKP 40% (di atas Rp 1 miliar) x Rp 1.177.200.00 = Rp 470.880.000

PBB yang terhutang 0,5% x Rp 470.480.000 = Rp 2.354.400

Itulah cara menghitung Pajak Bumi dan Bangunan. Sebaiknya Anda benar-benar memahami cara menghitung Pajak Bumi dan Bangunan tersebut. Jika Anda perlu bantuan untuk mengurus atau menghitung Pajak Bumi dan Bangunan, Anda dapat menggunakan jasa konsultan pajak yang terpercaya. Dengan demikian, urusan perpajakan Anda akan diselesaikan dengan baik.