Kantor Jasa Konsultan Pajak Darta Consulting – Bagi Anda yang telah memiliki rumah, alangkah baiknya jika mengetahui pajak jual beli rumah. Apalai jika Anda ingin menjual atau membeli rumah, maka Anda perlu tahu cara menghitung pajak jual beli rumah. Karena besarnya pajak yang harus dibayarkan akan berpengaruh pada uang yang diserahkan oleh pembeli dan uang yang diterima oleh penjual rumah.

Setelah Anda sebagai penjual atau pembeli menyepakati harga rumah, Anda masih harus membayar pajak rumah. Untuk itu perlu mengetahui satu per satu pajak yang berkaitan dengan obyek pajak properti.

Baca juga: Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan

Jenis-jenis Pajak

1. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)

NJOP adalah nilai yang telah ditetapkan oleh negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). NJOP ini berbeda-beda di setiap areanya. Anda bisa melihay NJOP di berkas pembayaran PBB.

Setelah melihat besarnya NJOP, Anda baru bisa melakukan penawaran harga kepada penjual rumah. Ketika Anda melihat NJOP, Anda akan mengetahui besaran pajak dan seberapa tinggi rumah dijual di atas NJOP, sehingga penawaran yang Anda lakukan bisa benar-benar sesuai dengan perhitungan.

2. Nilai Perolehan Obyek Pajak (NPOP)

NPOP yaitu nilai atas perolehan hak atas tanah dan bangunan dalam perhitungan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Dalam hal ini, NPOP adalah nilai yang sudah disepakati antara penjual dan pembeli rumah yang tercantum dalam perjanjian pengalihan hak.

3. Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak penghasilan ini lebih kepada pajak yang dibebankan untuk penjual rumah. Biasanya pajak yang dibebankan sebesar 5 persen dari harga jual rumah. Pajak ini akan dianggap selesai dibayar jika sudah dilakukan pemotongan, pemungutan, atau penyetoran sendiri oleh Wajib Pajak, dalam hal ini adalah si penjual rumah.

4. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Berkebalikan dengan PPh atau Pajak Penghasilan, BPHTB ini lebih kepada pajak yang dibebankan untuk penjual rumah. Biasanya pajak yang dibebankan sebesar 5 persen dari harga jual, namun masih dikurangi lagi Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Pembeli rumah harus membayar pajak ini sebagai tanda atas perolehan hak atas tanah dan bangunan yang telah dibelinya.

5. Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)

NPOPTKP adalah nilai untuk pengurang perhitungan BPHTB atas peroleh hak tanah dan bangunan. Nilai dari NPOPTKP ini berbeda-beda tiap wilayahnya, sehingga pengurangannya pun akan berbeda-beda tiap wilayahnya.

6. Nilai Perolehan Obyek Pajak Kena Pajak (NPOPKP)

NPOPKP ini adalah dasar untuk pengenaan pajak BPHTB.

Baca juga: Cara Menghitung Pajak Jual Beli Tanah

Penghitungan Pajak Jual Beli Rumah

Setelah mengetahui jenis-jenis pajak jual beli rumah di atas, kemudian menghitung jumlah pajak yang harus dibayarkan penjual maupun pembeli saat dilakukan jual beli rumah. Contoh cara menghitung pajak jual beli rumah:

Di wilayah Bogor terdapat transaksi jual beli rumah dengan luas tanah 300 m2 dan luas bangunan 150 m2. Harga tanah tersebut berdasarkan NJOP sebesar Rp 800.000 per m2 dan nilai bangunan sebesar Rp 700.000 per m2. Lalu berapakah pajak yang harus dibayarkan oleh penjual rumah (PPh) dan pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli rumah (BPHTB)?

A. Perhitungan PPh

Pertama adalah menghitung pajak yang harus dibayarkan oleh penjual rumah (PPh). Berikut cara menghitung PPh:

Harga Tanah: 300 m2 x Rp 800.000 = Rp 240.000.000

Harga Bangunan: 150 m2 x Rp 700.000 = Rp 105.000.000

Rp 240.000.000 + Rp 105.000.000 = Rp 345.000.000

Jumlah harga penjualan rumah = Rp 345.000.000

Jadi PPh yang harus dibayarkan oleh penjual rumah adalah:

5% x Rp 345.000.000 = Rp 17.250.000

B. Perhitungan BPHTB

Setelah menghitung pajak yang harus dibayarkan oleh penjual rumah (PPh), lalu menghitung pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli rumah (BPHTB). Sebelum mulai menghitung BPHTB, harus mengetahui terlebih dahulu NPOPTKP rumah yang dibeli. Karena transaksi jual beli rumah di wilayah Bogor, maka NPOPTKP-nya disesuaikan dengan nilai di wilayah Bogor, yaitu Rp 40.000.000. Setelah mengetahui NPOPTKP, kemudian menghitung BPHTB-nya. Berikut perhitungannya:

Harga Tanah: 300 m2 x Rp 800.000 = Rp 240.000.000

Harga Bangunan: 150 m2 x Rp 700.000 = Rp 105.000.000

Jumlah harga pembelian rumah = Rp 345.000.000 (Rp 240.000.000 + Rp 105.000.000)

Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) = Rp 40.000.000

Nilai untuk perhitungan BPHTB = Rp 305.000.000

Jadi BPHTB yang harus dibayarkan pembeli rumah adalah sebesar 5% x Rp 305.000.000 = Rp 15.250.000

Baca juga: Jasa Konsultan Pajak Darta Consulting, Cara Mudah Urus Pajak Anda

Itulah cara menghitung pajak jual beli rumah. Selanjutnya setelah mengetahui pajak jual beli rumah, Anda juga perlu mengetahui biaya-biaya tambahan selain pajak yang timbul dari jual beli rumah. Berikut beberapa biaya tambahan yang timbul dari jual beli rumah:

1. Pemeriksaan Sertifikat

Pemeriksaan sertifikat adalah pemeriksaan sertifikat rumah yang dilakukan oleh calon pembeli agar dapat memastikan bahwa sertifikat rumah yang hendak dibeli tidak cacat. Maksudnya adalah, sertifikat rumah yang mau dibeli bukanlah sertifikat palsu, bukan sertifikat ganda, tidak ada catatan blokir, sita, atau dalam proses sengketa dengan pihak lain.

Pemeriksaan sertifikat rumah bisa dilakukan di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Jadi, Anda hanya datang ke BPN dan menyerahkan dokumen-dokumen yang ingin diperiksa.

2. Biaya Akta Jual Beli (AJB), Biaya Balik Nama (BNN), dan Notaris

Untuk biaya AJB, BBN, dan notaris biasanya ditanggung oleh pembeli rumah. Biaya yang harus dikeluarkan untuk itu biasanya berkisar antar 0,5 persen hingga 1 persen dari transaksi. Namun, terkadang untuk pembayaran biaya notaris tidak hanya ditanggung oleh pembeli, tetapi bisa saja ditanggung oleh kedua belah pihak, yaitu penjual dan pembeli rumah, tergantung kesepakatan.

3. Biaya KPR

Biaya KPR dibayarkan jika Anda membeli rumah tidak secara tunai, melainkan secara kredit atau pinjaman. Biasanya biaya yang harus dikeluarkan untuk biaya KPR ini sebesar 4 persen hingga 5 persen dari total pinjaman (plafon). Biaya KPR ini meliputi biaya administrasi, provisi, dan lain sebagainya.

4. Biaya Lain-lain

Biaya lain-lain adalah biaya yang sepenuhnya masih ditanggung oleh penjual rumah jika sampai pada saat serah terima masih belum terlunasi. Biaya itu meliputi biaya pajak rumah, air PAM, listrik, dan biaya-biaya lainnya.

Setelah Anda mengetahui cara menghitung pajak jual beli rumah beserta biaya lainnya, Anda pun sudah bisa melakukan transaksi, baik jual ataupun beli rumah. Namun, jika Anda tak mau pusing atau repot menghitung pajaknya, Anda bisa menggunakan jasa konsultan pajak berpengalaman dan terpercaya.