Kantor Jasa Konsultan Pajak Darta Consulting – Dalam transaksi jual beli tanah, tidak hanya sekadar transaksi berpindah kepemilikan, namun ada biaya pajak jual beli tanah yang harus dibayar. Lalu pajak jual beli rumah ditanggung siapa, berapa yang harus dibayarkan dan bagaimana cara menghitung pajak jual beli tanah? Berikut penjelasannya.

Dasar Hukum Pajak Jual Beli Tanah

Dasar hukum sebagai dasar pengenaan PPH atau pajak penghasilan atas hasil jual beli tanah terdapat pada PP No 48 Tahun 1994 Pasal 1 Ayat (1) tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Pasal tersebut berbunyi:

“Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan”

PPh atau Pajak Penghasilan harus sudah dibayarkan sebelum penandatangan akta jual beli. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menolak membuat akta tanah jika penjual melanggar aturan, seperti tidak membayar Pajak Penghasilan sebelum penandatangan akta jual beli.

Baca juga: Jenis dan Cara Menghitung Pajak PPh Pasal 21

Dasar hukum mengenai hal tersebut tertuang pada Pasal 39 ayat (1) huruf (g) Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pasal tersebut berbunyi:

PPAT menolak membuat akta, jika: “tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan”.

Pasal tersebut menunjukkan bahwa jika PPh belum dibayarkan oleh penjual, maka transaksi jual beli tidak akan pernah terjadi karena PPAT tidak akan membuatkan akta jika terjadi pelanggaran atas aturan yang telah dibuat.

Bila Anda sebagai pembeli tanah telah menerima akta tanah, bisa dipastikan bahwa penjual telah membayarkan PPh. Jangan sampai transaksi jual beli tanah Anda hanya diberikan bukti berupa kwitansi saja. Hal itu bisa jadi akan menimbulkan sengketa atas tanah Anda karena bisa jadi PPh atas tanah tersebut belum dibayarkan oleh penjual tanah. Namun jika Anda sudah mendapatkan akta tanah di tahun itu juga namun ternyata penjual baru saja membayarkan pajaknya pada tahun-tahun sekarang ini, maka mungkin saja penjual pada tahun ini hanya membayar kekurangan pajak di tahun sebelumnya.

Sedangkan dasar hukum sebagai dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTP) adalah Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) UU No 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Pasal tersebut berbunyi:

1. Yang menjadi obyek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

2. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi:

a) Pemindahan hak karena:

  • Jual beli
  • Hibah
  • Waris
  • Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
  • Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
  • Tukar-menukar
  • Hibah wasiat
  • Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum
  • Pemilihan pembeli pada lelang
  • Peleburan usaha
  • Penggabungan usaha
  • Pemekaran usaha
  • Hadiah

b) Pemberian hak baru karena:

  • Kelanjutan pelepasan hak
  • Di luar pelepasan hak

Baca juga: Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan

Pengenaan BPHTP

Selain dasar hukum yang telah disebutkan di atas, ada lagi dasar pengenaan BPHTP yang lainnya. Dasar pengenaan BPHTP yang lain ialah Nilai Perolehan Obyek Pajak (NPOP) dan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP). Kedua hal ini dapat mempengaruhi besaran biaya pajak yang harus dikeluarkan oleh pembeli.

Nilai NPOP dapat dimengerti sebagai harga transaksi yang disepakati oleh kedua belah pihak, yaitu penjual maupun pembeli. Jika Anda tidak menjual atau membeli tanah, melainkan melalui jalan hibah, tukar menukar, ataupun warisan yang menjadi patokan adalah NJOP. NJOP adalah harga tanah yang ditetapkan sesuai dengan nilai pasar secara umum. NJOP bisa berbeda-beda tiap wilayahnya.

Pada dasarnya harga tanah tergantung pada harga yang disepakati oleh kedua belah pihak, bisa saja sesuai dengan NPOP, atau bisa sesuai dengan NJOP. Bagaimana memilihnya? Memilihnya adalah dengan cara memilih mana di antara harga NPOP dan NJOP yang lebih tinggi? Nah, harga yang lebih tinggi itulah yang dipilih.

Misalnya, jika harga tanah sesuai NPOP lebih kecil dari harga tanah yang sesuai NJOP, maka pilihlah NJOP, karena nilainya lebih tinggi. Sebaliknya, jika harga tanah sesuai NJOP lebih kecil dari harga tanah yang sesuai dengan NPOP, maka pilihlah NPOP, karena nilainya lebih tinggi.

Selain NPOP dan NJOP yang mempengaruhi besarnya pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli, ada nilai lain yang turut mempengaruhi perhitungan BPHTP, yaitu Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Nantinya saat perhitungan pajak, harga transaksi tanah yang telah disepakati akan dikurangi terlebih dahulu dengan NPOPTKP, sebelum nantinya dikalikan 5% dan mendapatkan hasil pajak yang harus dibayarkan. Berbeda dengan penjual tanah, pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli tanah lebih kecil dari pajak yang harus dibayarkan oleh penjual tanah, yaitu karena adanya pengurangan dari NPOPTKP. Nilai NPOPTKP setiap wilayah berbeda-beda tergantung dari peraturan daerah tersebut.

Baca juga: Jasa Konsultan Pajak – Pendampingan Pemeriksaan Pajak

Penghitungan Pajak Jual Beli Tanah

Setelah mengetahui bagaimana pajak mengenai jual beli tanah. Maka tinggal cara menghitung pajak jual beli tanah atau pajak bagi penjual maupun pembeli tanah. Berikut contoh menghitung PPh dan BPHTP:

Terjadi transaksi jual beli tanah di wilayah Surabaya. Harga tanah yang telah disepakati oleh kedua belah pihak adalah Rp 250.000.0000, sedangkan diketahui bahwa NPOPTKP wilayah Surabaya adalah Rp 70.000.000. Berapakah PPh yang harus ditanggung oleh penjual dan BPHTP yang harus ditanggung oleh pembeli?

Perhitungannya sebagai berikut:

1. PPh:
Harga Tanah: Rp 250.000.000
PPh: 5% x Rp 250.000.000 = Rp 12.500.000

2. BPHTP:
Harga Tanah: Rp 250.000.000
NPOPTKP: Rp 70.000.000
Rp 250.000.000 – Rp 70.000.000 = Rp 180.000.000

BPHTP: 5% x Rp 180.000.000 = Rp 9.000.000

Terlihat perbedaan antara pajak yang harus ditanggung penjual tanah dan pajak yang harus ditanggung pembeli tanah. Pajak yang harus ditanggung pembeli tanah besarnya lebih kecil daripada pajak yang harus ditanggung penjual tanah, karena adanya pengurangan NPOPTKP.

Setelah mengetahui apa itu pajak jual beli tanah, dari pengertian hingga cara menghitung pajak jual beli tanah, diharapkan Anda dapat membuat perhitungan yang tepat saat akan menjual ataupun membeli tanah. Anda bisa benar-benar menghitung dengan akurat PPh maupun BPHTB dengan melakukan pengecekan yang detil NPOP, NJOP, dan NPOPTKP, sehingga tidak ada kekeliruan, atau bahkan menimbulkan sengketa antara kedua belah pihak.